Érdekellentétek a kereskedelmi ingatlanpiacon – Mikor lesz ennek vége?

Bérlőképviselet

Érdekellentétek a kereskedelmi ingatlanpiacon – Mikor lesz ennek vége?

A magyarországi vállalati ingatlanpiacon a bérleti szerződések megkötésénél még ma is számos esetben fellép a tisztázatlan tanácsadói szerepkörök miatti érdekellentét. Ez elsősorban annak tudható be, hogy a tárgyalási folyamatok során gyakran ugyanaz a tanácsadó cég képviseli mind a bérlőt, mind a bérbeadót. A VLK Cresa, mint Magyarországon működő egyetlen kizárólagos bérlőképviselő, üdvözli az RICS-nek azt a tanácsadói érdekellentétről és piaci transzparenciáról szóló szabályozását, amely átláthatóbbá teszi ezeket a nagy pénzmozgásokat érintő bérleti vagy adásvételi szerződéskötéses körülményeket.

A jelenlegi budapesti vállalati ingatlan piac – különösen az irodapiac – meglehetősen kínálati, azaz bérbeadói túlsúlyban mozog. A bérbeadó és a bérlő már eleve érdekellentéttel kezdik a tárgyalásokat: a bérlő minél rugalmasabb szerződéses feltételekre törekszik, minél alacsonyabb bérleti díjon, míg a bérbeadó éppen ennek ellenkezőjét részesíti előnyben. A bérlő szemszögéből ezt a helyzetet megnehezíti, amikor a tárgyalások során olyan közvetítő képviseli az érdekeit, aki bérbeadással is foglalkozik, és az ingatlanok bérbeadóihoz köthetik üzleti érdekeiket.

„Nagyon időszerű az RICS hiánypótló kezdeményezése, mert nap mint nap tapasztaljuk a piacon zajló egyenlőtlenségeket. A bérlőket tudatosítani kell a tisztázatlan szerepkörökről. Bárkit is választanak képviselőjükként, tudniuk kell, hogy akivel tárgyalnak, kinek az érdekeit képviselik, mert ingyen szolgáltatás nincs” – mondta Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezető partnere.

A 2018 januárjától érvénybe lépő RICS szabvány iránymutatást nyújt a kereskedelmi ingatlanszakma szereplőinek és egyben kötelezővé is teszi, hogy a szabványban foglaltak szerint folytassák megbízásaikat. Ennek értelmében, jövő év elejétől minden közvetítő és tanácsadó köteles teljes körűen tájékoztatni a bérlőt arról, hogy van-e megbízása egy adott ingatlan bérbeadására. Ez segíteni fog a bérlőnek abban, hogy tudja, ki kit képvisel, az ügynökség elsősorban kinek az érdekében jár el. Tiltott lesz továbbá az úgynevezett „kettősügynökség” gyakorlata, amikor egy bérbeadási megbízással rendelkező közvetítő bérlőképviseletet is elláthat ugyanazon ügylet esetében.

Az eddigi káros hatásokról sok bérlő nem volt tisztában a gyakorlati háttér ismeretének hiánya miatt. A piac konszolidációja, a nagy nemzetközi ügynökségek számának csökkenése, és az Egyesült Államokból induló gyakran perekkel járó viták ugyanakkor kezdik felnyitni a bérlők szemét erre a jelenségre.

Az Egyesült Királyságban nemrégiben elfogadott hasonló szabályozás régóta megoldandó problémát kezel a vállalati ingatlan tranzakciók regulázása terén, és csak idő kérdése, hogy a közép-európai régióban is minél gyorsabban és szélesebb körben elfogadásra kerüljön. Ennek minden feltétele adott, hiszen többnyire ugyanazok a nemzetközi ingatlan tanácsadók dolgoznak a régióban, mint a nyugat-európai nagyvárosokban.

Az ingatlanszakmában felmerülő potenciális érdekellentétek nem minden esetben transzparens módon való kezelése sok esetben aggodalommal tölti el a közvéleményt. Az RICS tagokra nézve kötelező érvényű gyakorlati útmutató (“Conflicts of Interest, RICS Professional Statement, Global”) hazai piacon való alkalmazása növelni fogja a szakmánkba vetett bizalmat. Az útmutató számos problémás területen tesz konkrét szakmai ajánlásokat. Ezek best practice eljárásként való követése minden piaci szereplő alapvető érdeke, ezzel is növelvén a hazai ingatlanszakma átláthatóságát” – hangsúlyozta Orcsik Anna, az RICS közép-kelet európai vezetője.

Kérdés, hogy a nagy ingatlan tanácsadók érdekében áll-e betartani ezt a szabványt. Jelenleg az európai és magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacot négy teljes körű szolgáltatást nyújtó nagy ingatlan tanácsadó cég uralja. Az igazi érdekellentét tehát az ingatlan tanácsadó és a bérlő között jelentkezik, amennyiben a kiszemelt ingatlan bérbeadóját is ugyanazon ügynök képviseli. A bérlő saját érdeke, hogy feltegye a számára fontos kérdéseket. Az egyre konszolidáltabb ingatlanpiacon mindinkább időszerű az irodaházakat és irodaterületeket bérlő vállalatok teljes körű tájékoztatása az őket illető jogaikról. A kizárólagos bérlőképviselet nyújthat erre megoldást, mivel az biztosítja a bérlő teljes védelmét.